O que é a Yield de um imóvel?

A yield de um imóvel é uma taxa de rentabilidade, uma medida de rentabilidade que se calcula sobre o valor do rendimento anual/valor do imóvel, é um valor bruto.

É uma taxa utilizada pelos consultores imobiliários para demonstrarem a rentabilidade bruta dos imóveis que estão a vender. 

Mas definir a compra de um imóvel pela Yield não é suficiente, pois sendo bruta, não estão aplicadas as reduções dos impostos das mais valias, dos custos de manutenção ou obras necessárias, da inflação, do recurso a financiamento e da valorização ou desvalorização do valor do imóvel ao longo do tempo. Pois é uma taxa bruta, intemporal e fixa. 

No entanto é utilizada pois é uma óptima referência para identificarmos bons investimentos.

Exemplos de cálculos:

Ou seja um imóvel que esteja arrendado por 450€ e que esteja à venda por 100.000€ ( c/valor patrimonial de 50.000€) terá uma yield de (5400€/100000=0,054) 5,4% (quanto maior for a yield melhor será o retorno). Neste caso se calcularmos o pagamento da casa só por via das rendas sem qualquer redução demoraria 18,51 anos.

Porém se calcularmos a renda de 450€ - 28%(de imposto sobre o rendimento) - custo de condomínio mensais (35€) - IMI (0,40) do imóvel dividido por mês, (450€ - 126€ - 35€ - 16,6€ = 272,4€) e se dividirmos ao valor (comercial) do imóvel 100.000€ + impostos de aquisição IMT, I.S. e registos (calculados numa compra p/ segunda habitação) = 102.275,93€

A rentabilidade é (3.268,80€/102.275,93€= 0,031) 3,1%. O que significa que só após 32,25 anos é que teríamos pago o investimento. Porém um bom investidor equaciona a revenda do imóvel caso o mercado seja propício. Logo ao calcularmos a rentabilidade deveremos prever o valor comercial desejado da casa que em função do tempo, poderá valer e que justifique a revenda. Neste caso compramos hoje uma casa por 100.000€, equacionamos o valor de revenda para os 130.000€. Se dentro de alguns anos o mercado não subir para estes valores, manteremos a renda. Porém se a renda pagar metade do valor da casa que adquiri, então justifica reduzir o valor da revenda para os 100.000€ valor que comprei. Tudo depende de qual lucro pretenderemos ter na revenda.

Qual a vantagem da YIELD?

A vantagem da Yield é que não há outro meio de tirar partido de um rendimento extra do que pela via imobiliária, receber 3,1% do investimento é muito positivo, num património que por si só mantêm valor e que muitas das vezes vai valorizando.

No fim é sempre positivo ter este "lucro" mensal. Melhor que qualquer conta no banco, apostas e mais seguro que ações.

Por fim a yield de um imóvel será interessante se for superior a 5% o que significa que a líquida poderá chegar aos 3%, abaixo disto poderão haver outras soluções de investimento.

Se for investidor questione sempre qual a yield possível, valores de condomínio, IMI, impostos de aquisição e se a zona mostra tendências de desenvolvimento urbanístico de forma a valorizar o imóvel.

Na minha opinião uma óptima yield para um retorno rápido, é aquela que nos indica que poderemos recuperar o valor em menos de 15 anos. Para um retorno lento não mais de 20 anos. 

Boa sorte e bom investimento!